Spesso si tende a percepire l’Unione Europea come un apparato burocratico distante, impegnato a discutere principi astratti mentre noi gestiamo bilanci, manutenzioni e assemblee di condominio. La realtà attuale racconta una storia del tutto diversa: il futuro dei nostri edifici si decide a Bruxelles molto prima di arrivare sul territorio nazionale. Dalle direttive sull’efficienza energetica alla transizione digitale, fino alla sicurezza e alla regolazione degli affitti brevi, le scelte comunitarie plasmano in modo diretto la quotidianità dei condòmini e il ruolo degli amministratori.
La voce delle professioni
In questo scenario di trasformazione normativa, il settore immobiliare italiano non si limita ad aspettare decisioni calate dall’alto,
A rappresentare le esigenze concrete degli amministratori e dei fabbricati italiani presso le istituzioni europee è Leonardo Caruso, Presidente di ANACI Milano, Vicepresidente della CEPI (l’Associazione europea delle professioni immobiliari, che riunisce professionisti di 23 Paesi) e Presidente del CEAB (la divisione europea interamente dedicata agli amministratori e ai gestori immobiliari).
Questa presenza strategica consente di:
- Intervenire prima che i provvedimenti diventino definitivi: seguire l’iter delle direttive durante le consultazioni e i negoziati, evitando che le norme vengano recepite senza tenere conto delle specificità del patrimonio edilizio italiano.
- Garantire regole realistiche e applicabili: spiegare ai decisori europei le reali disponibilità economiche delle famiglie e le dinamiche decisionali delle assemblee, affinché gli obiettivi ambientali e digitali non si trasformino in vincoli impraticabili.
- Inaugurare la rubrica “L’Europa in condominio”: uno spazio divulgativo e operativo curato proprio per spiegare con chiarezza cosa si decide a Bruxelles e quali saranno le ricadute pratiche per amministratori e condòmini.
Come sintetizzato dallo stesso Caruso: «Le regole non vanno soltanto applicate. Dobbiamo partecipare alla loro formazione».
Oltre il mito delle “scadenze impossibili”: la direttiva EPBD
Il tema centrale del confronto europeo resta la direttiva sulle prestazioni energetiche degli edifici (EPBD). Gli allarmismi su obblighi generalizzati e automatici per ciascun appartamento vengono ridimensionati dalla realtà normativa: l’Europa stabilisce target di riduzione dei consumi, ma demanda ai singoli Stati la definizione dei piani di intervento e degli edifici su cui intervenire in via prioritaria.
Il vero banco di prova è la sostenibilità economica e sociale della trasformazione:
- Nessun piano di riqualificazione potrà decollare senza incentivi stabili, strumenti di credito agevolato e garanzie a lungo termine per le famiglie.
- La Commissione Europea e la Banca Europea per gli Investimenti lavorano alla mobilitazione di capitali pubblici e privati, ma è indispensabile che queste risorse arrivino direttamente ai condomini, proteggendo in primis i residenti più vulnerabili.
Affitti brevi e impatto sulla vita condominiale
Il lavoro dei vertici italiani a Bruxelles si concentra anche sulle locazioni turistiche e sugli affitti brevi. La questione non riguarda unicamente il mercato alberghiero o il turismo, ma tocca la vita quotidiana degli stabili: l’alta rotazione degli ospiti genera maggiore usura dei beni comuni (ascensori, androni, accessi), esigenze più stringenti di sicurezza e potenziali conflittualità. A livello UE l’attenzione è puntata sulla trasparenza e sulla condivisione dei dati, parametri essenziali per consentire una gestione ordinata anche all’interno dei condomini.
Dai faldoni al “gemello digitale” dell’edificio
Accanto alla sostenibilità ambientale procede la transizione digitale. Attraverso iniziative europee e progetti pilota (come DTERBIM nell’ambito di Horizon Europe), l’Unione sta promuovendo standard openBIM, registri digitali dei materiali e i cosiddetti Digital Twin (i gemelli digitali degli stabili).
L’obiettivo è superare la dispersione storica dei documenti condominiali — divisi tra archivi cartacei, imprese, costruttori e impiantisti — per costruire una storia tecnica continua dell’immobile: materiali impiegati, cronologia delle manutenzioni, garanzie attive e monitoraggio dei consumi. In questo contesto, l’amministratore assume il ruolo essenziale di custode e garante del patrimonio informativo dell’edificio.
Costruire standard comuni per una professione europea
Un altro fronte primario del dialogo a Bruxelles è la definizione di requisiti professionali condivisi. Mentre in alcuni Stati membri la figura dell’amministratore è fortemente regolamentata, in altri mancano criteri precisi. Tramite il CEAB e la CEPI, si lavora all’individuazione di standard europei elevati in termini di preparazione tecnica, aggiornamento continuo, responsabilità civile e trasparenza gestionale.
Essere presenti dove si definiscono le regole significa non subire il cambiamento, ma guidarlo, trasformando gli obblighi comunitari in una reale opportunità di tutela e valorizzazione del patrimonio immobiliare.
a cura di Studio Rossi Amministrazioni – Via Bertola 59 – 10122- Torino-info@rossiamministrazioni.com
