A oltre dieci anni dalla legge 220/2012, il quadro normativo che regola la convivenza negli edifici italiani mostra crepe evidenti. Nelle aule parlamentari è ripartito l’iter per riscrivere le regole del gioco, ma la vera corsa a ostacoli riguarda il fattore temporale: trovare una sintesi tecnica prima che la legislatura arrivi al capolinea.
Attualmente il confronto ruota attorno a tre differenti iniziative legislative (i testi Tosato e Rosso al Senato e il progetto Zan alla Camera), accomunate dall’obiettivo di modernizzare la gestione degli stabili ma distanti su diversi aspetti chiave.
Amministratori: verso la fine del fai-da-te
Il primo pilastro punta a trasformare la figura del gestore in un profilo manageriale altamente qualificato:
- Stop alle improvvisazioni: per i complessi più ampi (oltre 50 appartamenti o bilanci superiori ai 100.000 euro) diventano indispensabili specifici standard di certificazione tecnica (UNI). Inoltre, decadono le deroghe per gli amministratori “interni”: anche il vicino di casa che tiene i conti dovrà seguire corsi di formazione e aggiornamento.
- Tutela e continuità: si va verso la polizza professionale obbligatoria a carico del professionista, tariffe orientative definite per decreto ministeriale e il rinnovo tacito dell’incarico anno dopo anno, salvo revoca dell’assemblea.
- Conti alla luce del sole: i condòmini avranno diritto a verificare trimestralmente via web l’estratto conto bancario del fabbricato.
Fabbricati sicuri e delibere più rapide
Un secondo filone intende sbloccare l’inerzia decisionale sulle manutenzioni:
- Polizza globale obbligatoria: ogni condominio dovrà dotarsi di una copertura assicurativa contro danni strutturali e verso terzi.
- Maggioranze ridotte: per deliberare i lavori imposti dalla legge (adeguamento impianti e messa in sicurezza) basterà un numero inferiore di voti rispetto al passato, evitando che l’astensionismo paralizzi gli interventi urgenti.
Chi paga i debiti arretrati? Il pugno duro sulla morosità
Il capitolo finanziario è quello che tocca più da vicino i portafogli dei proprietari e rischia di sconvolgere il mercato delle compravendite:
- Distacco dei servizi: dopo sei mesi di insolvenza, l’amministratore potrà bloccare al moroso l’accesso ai servizi comuni suscettibili di uso separato.
- Compravendite ad alto rischio: oggi chi acquista un immobile risponde delle spese arretrate relative all’anno del rogito e a quello precedente. La proposta della maggioranza al Senato porta il vincolo all’anno in corso e ai due anni antecedenti, mentre il testo di centrosinistra alla Camera propone di eliminare del tutto il limite temporale: l’acquirente si accollerebbe l’intero debito accumulato dal vecchio proprietario, con annotazione formale nel contratto notarile.
- Agevolazioni fiscali: a controbilanciare la stretta, spunta l’ipotesi di detrarre fiscalmente fino a 500 euro l’anno per il compenso dell’amministratore relativo alla prima casa.
L’incognita delle trattative
Raggiungere un accordo non sarà indolore. Sul tavolo non pesano solo le distanze tra le forze politiche, ma anche gli interessi divergenti tra associazioni di categoria degli amministratori, proprietari e inquilini.
Il pericolo concreto è che l’urgenza di tagliare il traguardo prima della chiusura dei lavori parlamentari spinga verso un compromesso affrettato, replicando gli errori del 2012 che hanno intasato i tribunali di contenziosi e zone d’ombra interpretative.
a cura di Studio Rossi Amministrazioni – Via Bertola 59 – 10122- Torino-info@rossiamministrazioni.com
