Quando avviene un cambio di proprietà di un immobile all’interno di un condominio, le parti coinvolte nella compravendita hanno l’obbligo di comunicare tale avvenimento all’amministratore. Tuttavia, ci sono dei limiti legati alla privacy riguardo alle informazioni che possono essere condivise e quelle che l’amministratore può richiedere. Ma quali sono questi limiti? Scopriamolo insieme.
Recentemente, all’interno dell’edificio che gestisci, è stato concluso un contratto di compravendita per un appartamento, con conseguente passaggio di proprietà. Ti potrebbe sorgere la domanda: è necessario che l’amministratore venga informato della vendita?
La risposta è chiara: sia il venditore che l’acquirente sono obbligati a comunicare l’avvenuto cambio di proprietà all’amministratore del condominio.
È obbligatorio comunicare all’amministratore il passaggio di proprietà di un appartamento?
Secondo l’articolo 1130, n. 6, del Codice Civile, l’amministratore ha il compito di aggiornare periodicamente l’Anagrafe Condominiale, che include i dati dei proprietari, dei titolari di diritti reali e di godimento, insieme ai dati catastali e alle misure di sicurezza delle parti comuni. Le variazioni devono essere comunicate all’amministratore entro 60 giorni. Se le comunicazioni sono incomplete o non pervenute, l’amministratore può inviare una lettera raccomandata richiedendo le informazioni necessarie per aggiornare il registro. Se, dopo 30 giorni, non ci sono risposte o sono incomplete, l’amministratore può acquisire le informazioni autonomamente, anche consultando l’anagrafe comunale, addebitando il costo ai responsabili.
Inoltre, secondo l’articolo 63, comma 5, delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, i condòmini sono obbligati a informare l’amministratore della stipula di un contratto di compravendita. Il venditore deve fornire all’amministratore una copia autentica del rogito, per evitare di rimanere obbligato insieme all’acquirente per il pagamento di eventuali contributi condominiali arretrati. Se il venditore non comunica la cessione dell’immobile, rischia di restare responsabile in solido con il nuovo proprietario per le morosità precedenti alla compravendita.
Quali informazioni sul cambio di proprietà devono essere comunicate all’amministratore?
Le informazioni che devono essere comunicate all’amministratore in caso di cambio di proprietà sono:
- Generalità del nuovo proprietario: nome, cognome, codice fiscale e residenza/domicilio;
- Eventuali titolari di diritti reali o personali: usufruttuario, affittuario, comodatario, con i relativi dati identificativi;
- Dati catastali: identificativi di ciascuna unità immobiliare e delle eventuali pertinenze (cantina, box, posto auto).
Informazioni sul passaggio di proprietà all’amministratore: cosa dice il Garante?
Secondo il principio di minimizzazione del GDPR, che stabilisce che i titolari del trattamento dati non possano raccogliere più informazioni di quelle strettamente necessarie per la finalità del trattamento, il Garante della Privacy ha chiarito che l’amministratore può richiedere solo le informazioni essenziali per aggiornare l’Anagrafe Condominiale. Non è obbligatorio fornire documentazione a supporto delle generalità o dei dati catastali, come copie di atti o rogiti. È sufficiente comunicare le generalità e i dati catastali del nuovo proprietario . Il Garante ritiene sufficiente una dichiarazione del notaio che attesti l’avvenuta stipula del contratto, contenente i dati necessari per aggiornare l’anagrafe condominiale.
Entro quando devo comunicare all’amministratore la vendita del mio appartamento?
La comunicazione dell’avvenuta vendita deve essere effettuata entro 60 giorni dalla data del rogito. Può avvenire attraverso:
- Raccomandata con ricevuta di ritorno: soluzione preferibile per avere una prova certa dell’avvenuta comunicazione;
- Email: solo se l’amministratore ha fornito un indirizzo PEC (Posta Elettronica Certificata) e ha autorizzato l’utilizzo dell’email per le comunicazioni;
- Consegna a mano: presso lo studio dell’amministratore.
In ogni caso, è consigliabile conservare una copia della comunicazione inviata.
Cosa succede in caso di mancata comunicazione?
Se il venditore non comunica il cambio di proprietà, come previsto dall’articolo 63, comma 5, delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, rimarrà responsabile solidalmente con l’acquirente per gli oneri condominiali non versati. Inoltre, l’amministratore può richiedere al nuovo proprietario il rimborso delle spese sostenute per effettuare le ricerche anagrafiche.
a cura di Studio Rossi Amministrazioni – Via Bertola 59 – 10122- Torino-info@rossiamministrazioni.com
