Il panorama dell’edilizia accessibile in Italia si arricchisce di una novità sostanziale. Il recente intervento normativo del Governo, noto come “Decreto 66/2026” (in vigore dall’8 maggio), introduce uno strumento inedito volto a stimolare la collaborazione tra pubblico e privato: il Bonus Volumetria.
Questa misura non si limita a stanziare fondi, ma crea le condizioni affinché gli investimenti privati trovino convenienza nella realizzazione di soluzioni abitative a costi accessibili. L’obiettivo è dare una risposta concreta a quella ampia fascia di popolazione – la cosiddetta “Generazione Squeezed” (lavoratori, giovani famiglie, professionisti) – che pur non rientrando nelle classifiche per l’edilizia residenziale pubblica, fatica a sostenere i canoni del libero mercato.
Ecco un’analisi dettagliata di come funziona questo nuovo meccanismo e delle sue implicazioni.
Come Funziona l’Incentivo Volumetrico
L’architettura della norma (Articolo 9 del decreto) si concentra sugli interventi di edilizia convenzionata. I soggetti privati che aderiscono ai programmi possono scegliere se sviluppare nuovi insediamenti oppure intervenire sull’esistente, attraverso riqualificazioni profonde ad alta efficienza energetica.
La priorità è la rigenerazione urbana: il recupero di aree già urbanizzate, degradate o dismesse, minimizzando il consumo di nuovo suolo.
Il cuore del provvedimento è l’Incentivo Volumetrico (Strategic Build Bonus): rifacendosi a modelli già applicati per le residenze universitarie, il decreto permette un incremento della cubatura originaria dell’immobile fino a un massimo del 35%. Questo ampliamento non è però “libero”: la quota aggiuntiva deve essere tassativamente destinata ad alloggi con canoni calmierati, potenziando l’offerta di case accessibili proprio dove la richiesta è più alta.
I Requisiti e l’Equilibrio dell’Investimento
L’accesso a questo importante vantaggio edificatorio è vincolato a parametri rigidi, pensati per garantire la finalità sociale dell’intervento. La condizione centrale stabilita dal decreto è la seguente:
- Almeno il 70% degli investimenti deve essere indirizzato ad abitazioni con affitti o prezzi calmierati (Controlled Rents).
- Solo la quota residua, il 30%, può essere destinata al libero mercato.
Questo modello misto serve a bilanciare l’interesse pubblico con la sostenibilità economica per il costruttore: la redditività della componente a mercato libero contribuisce a “sussidiare” la realizzazione degli alloggi a prezzi contenuti.
Semplificazioni Burocratiche e Iter Parlamentare
Oltre agli incentivi volumetrici, il decreto introduce una serie di semplificazioni amministrative cruciali per accelerare i tempi:
- SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività): I progetti conformi ai parametri potranno partire tramite la SCIA, evitando il più lungo iter del permesso di costruire.
- Procedure Rapide: Sono previste conferenze di servizi veloci e deroghe agli strumenti urbanistici ordinari, facilitando anche i cambi di destinazione d’uso.
- Flessibilità Tecnica: È prevista la possibilità di ridurre alcuni requisiti minimi (superfici e altezze), per rendere economicamente sostenibile la trasformazione di immobili altrimenti inutilizzabili.
L’iter di conversione del decreto è ora in fase di audizioni presso la Commissione Ambiente della Camera, con un forte interesse da parte degli operatori del settore (sono pervenute oltre 133 richieste di audizione). Il confronto parlamentare servirà a definire emendamenti e chiarire le modalità applicative, specialmente sui parametri urbanistici.
Parallelamente, prosegue la raccolta di capitali per sostenere la componente privata del Piano Casa, con interlocuzioni in corso con importanti fondi internazionali e soggetti istituzionali italiani.
Cosa ne penso: un’ottima intuizione che si scontra con la realtà dei cantieri
A prima vista, il Piano Abitare e il suo “Strategic Build Bonus” si presentano come una soluzione win-win di rara intelligenza politica ed economica. L’idea di non gravare interamente sulle casse dello Stato, ma di usare la leva della cubatura per attrarre capitali privati, dimostra un pragmatismo necessario per affrontare la crisi della “Generazione Squeezed”.
Tuttavia, come spesso accade nell’urbanistica italiana, il diavolo si nasconde nei dettagli operativi. Ecco tre riflessioni su questa misura:
- La scommessa del mix abitativo (70/30): Vincolare il 70% degli investimenti ai canoni controllati è un atto coraggioso per mantenere la finalità sociale. La vera sfida sarà capire se quel 30% destinato al libero mercato sia davvero sufficiente, in tutte le città, a coprire i costi di costruzione e a garantire un margine di profitto tale da ingolosire i costruttori. Nelle grandi metropoli (come Milano o Roma) il meccanismo potrebbe decollare; nelle province, dove i prezzi del libero mercato sono più bassi, il “sussidio incrociato” rischia di essere troppo debole.
- Rigenerazione urbana vs. Burocrazia locale: L’uso della SCIA e le deroghe ai piani regolatori sono una benedizione sulla carta. Sappiamo però che i tecnici comunali tendono a muoversi con i piedi di piombo quando si parla di deroghe su altezze e distanze. Il rischio concreto è che i progetti si arenino in infiniti contenziosi o interpretazioni della norma a livello locale, vanificando la promessa di una burocrazia “rapida”.
- L’ago della bilancia: i fondi internazionali: Il fatto che il Governo stia dialogando con colossi come l’Abu Dhabi Investment Authority o la Cassa Depositi e Prestiti dimostra la scalabilità del progetto. I grandi capitali, però, cercano stabilità normativa e tempi certi. Se l’iter parlamentare e le modifiche urbanistiche manterranno le regole chiare e stabili, potremmo assistere a una vera e propria ondata di rigenerazione.
In conclusione: Il bonus volumetria è uno strumento moderno che allinea l’Italia a modelli europei già collaudati. Se i decreti attuativi e i Comuni non complicheranno il percorso, potrebbe davvero rappresentare una boccata d’ossigeno per chi si trova intrappolato nel limbo del mercato immobiliare.
a cura di Studio Rossi Amministrazioni – Via Bertola 59 – 10122- Torino-info@rossiamministrazioni.com
