Le infiltrazioni d’acqua sono un vero incubo per chi vive in condominio. Ma chi deve risarcire i danni quando l’acqua proviene dal balcone del vicino? Un recentissimo caso giudiziario fa chiarezza su una distinzione fondamentale.
La Scena del Crimine: Il Soffitto Macchiato
Immagina di rientrare da un viaggio. Apri la porta del tuo appartamento e vieni accolto da un odore pungente di muffa. Alzi gli sguardi: il soffitto è una mappa di macchie scure e l’intonaco si sta staccando a pezzi, cadendo sul pavimento. Sopra di te, l’acqua gocciola lentamente. È evidente che la causa risiede nel terrazzo del vicino al piano superiore.
Di Chi è la Colpa? Il Custode e le Sue Responsabilità
La tentazione immediata è quella di dare la colpa all’intero condominio. Ma la legge italiana fa una distinzione precisa. Se l’infiltrazione proviene da un bene che è di proprietà esclusiva di un singolo condòmino, e quel bene svolge una funzione solo a suo vantaggio (come un balcone per affacciarsi), è lui a risponderne.
La regola fondamentale è stabilita dall’art. 2051 del Codice Civile: il custode è responsabile dei danni causati dalla cosa che ha in custodia. Nel nostro scenario, il proprietario del balcone è il custode della sua struttura. Egli ha il dovere di mantenerlo in buono stato per evitare che danneggi gli altri.
L’Origine del Disastro: La Manutenzione Assente
Spesso, dietro a queste infiltrazioni c’è una storia di trascuratezza. Immagina una perizia tecnica che svela le condizioni del balcone sovrastante: piastrelle rotte, fughe rovinate, e soprattutto un’impermeabilizzazione ormai inesistente. In molti casi, la pendenza del pavimento è errata, causando ristagni d’acqua piovana che, non trovando altra via d’uscita, penetrano nel solaio e nel soffitto sottostante. Questa non è sfortuna, ma una chiara omissione di manutenzione da parte del proprietario del piano di sopra.
L’Architettura che Decide: La Funzione del Balcone
Un punto cruciale in queste dispute è stabilire se il balcone svolga anche una funzione di copertura per l’edificio sottostante (come un lastrico solare condominiale) o se sia una semplice proiezione esterna dell’appartamento. Nel secondo caso, quando la struttura serve unicamente come affaccio, la sua manutenzione e la responsabilità per eventuali danni ricadono interamente sul proprietario dell’unità a cui appartiene.
Il Tribunale Ribadisce: Paga il Proprietario del Balcone
Proprio su una controversia di questo tipo, il Tribunale di Bari, con la recentissima sentenza n. 838/2026, ha chiarito definitivamente la questione. Il giudice ha stabilito che se le infiltrazioni provengono da un balcone di proprietà esclusiva, che svolge la sola funzione di affaccio e non di copertura per l’edificio condominiale, la responsabilità ricade interamente sul suo proprietario.
Il condominio, quindi, non deve rispondere dei danni. È sufficiente che il danneggiato dimostri il nesso di causa (cioè che l’acqua proviene da lì), mentre il proprietario-custode del balcone può liberarsi solo provando il “caso fortuito”, un evento eccezionale e imprevedibile che, di certo, non è la normale usura dovuta alla mancata manutenzione. Questa sentenza conferma una linea interpretativa già consolidata della Corte di Cassazione.
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