Esistono diverse interpretazioni giuridiche riguardo alla maggioranza necessaria per istituire un servizio di guardiania notturna in un condominio.
Una parte , un altro orientamento giuridico ritiene che l’istituzione di un servizio di guardiania notturna, destinato a integrare o prolungare il servizio di vigilanza già offerto dal portiere, rientri tra le competenze dell’assemblea ai sensi dell’art. 1135 del codice civile, in quanto finalizzato alla conservazione e gestione delle cose comuni. In questo caso, per l’approvazione della delibera è sufficiente la maggioranza dei presenti in assemblea e la metà del valore dell’edificio (Trib. Napoli, 21 marzo 2000).
Pertanto come descritto nel caso della sentenza di cui sopra, se il servizio di guardiania notturna fosse inteso come una continuazione delle mansioni di portierato già eseguite nelle ore diurne, allora sarebbe “potenzialmente” sufficiente, salvo quanto sopra precisato, una delibera approvata secondo i quorum indicati dal secondo comma dell’art. 1136 del codice civile.
D’altra parte la giurisprudenza sostiene che la delibera che istituisce un servizio di vigilanza armata per la protezione dell’incolumità dei condòmini non ha come obiettivo la conservazione o la gestione delle cose comuni, ma si orienta verso finalità esterne a tali funzioni. Di conseguenza, una simile delibera, anche se adottata con la maggioranza, non è vincolante per i condòmini assenti all’assemblea e non può essere imposta loro per la distribuzione dei costi relativi (Cass. 4631/1993).
L’assemblea condominiale ha la responsabilità di gestire i beni e i servizi comuni. Questo principio è consolidato nella giurisprudenza, come dimostrato dalla sentenza n. 358/23 del Tribunale di Cosenza nel febbraio 2023. Tuttavia, è importante sottolineare che le decisioni dell’assemblea devono riguardare esclusivamente la gestione dei beni comuni, non delle persone. Se una delibera esula dalle competenze dell’assemblea, essa viene considerata nulla, come affermato dalla Cassazione con la sentenza n. 4806/2005. La nullità di tale delibera implica che essa può essere impugnata in qualsiasi momento, senza limiti di tempo, e non avrà alcun effetto, con la conseguenza che ogni condomino può rifiutarsi di pagare la propria quota millesimale della spesa.
Perché l’assemblea non può decidere sull’istituzione di un servizio di vigilanza armata?
Il Tribunale di Catanzaro ha ritenuto che, sebbene l’intento fosse quello di proteggere i condòmini da episodi criminosi, la decisione di istituire un servizio di vigilanza armata non rientrava tra le competenze dell’assemblea, poiché non era finalizzata alla conservazione dei beni comuni, ma alla protezione delle persone.
Questa posizione non è isolata. Già nel 1993, la Cassazione, con la sentenza n. 4631, già richiamata in precedenza, aveva chiarito che un servizio di vigilanza armata per la sicurezza dei residenti non rientra nelle competenze dell’assemblea, in quanto non è strettamente collegato alla gestione delle cose comuni.
Come approvare un servizio di vigilanza privata in condominio
L’unico modo per affrontare la questione, attenendosi ai precedenti giuridici, è trattarla come un “contratto” tra tutti i condòmini. Ciò implica che non basta la maggioranza per approvare la decisione, ma è necessaria l’unanimità. Solo con il consenso di tutti i condòmini si può superare la limitazione delle competenze dell’assemblea.
Pertanto, se l’assemblea desidera decidere su questioni che non rientrano tra le sue competenze ai sensi dell’art. 1135 del codice civile, è necessario ottenere l’unanimità, che può essere raggiunta durante l’assemblea stessa o tramite un documento che venga sottoscritto dai condòmini.
Va precisato che, secondo alcuni studiosi, l’introduzione di un servizio di vigilanza armata potrebbe essere considerata una “innovazione” per la quale è richiesta una maggioranza qualificata, pari alla maggioranza dei condòmini e ai due terzi dei millesimi dell’edificio.
In conclusione, se la vigilanza ha lo scopo di tutelare l’interesse comune dei condòmini (compresa la protezione delle parti comuni), essa potrebbe essere trattata come un servizio analogo a quello di portierato, e pertanto, potrebbe essere istituita con una delibera approvata dalla maggioranza.
