Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 12930 del 23 settembre 2025, ha chiarito un principio importante in materia di utilizzo dei beni condominiali. Secondo i giudici, è possibile concedere in locazione una parte comune dell’edificio (come ad esempio un locale condominiale) solo se non è attuabile un uso diretto di quel bene da parte di tutti i condomini.
L’uso indiretto tramite affitto, infatti, deve rappresentare una soluzione alternativa all’impossibilità di utilizzo diretto da parte dei comproprietari, sia in modalità promiscua, sia tramite una suddivisione degli spazi o una turnazione temporale.
In sintesi, la locazione di un bene comune non può essere deliberata a maggioranza se prima non si dimostra che ogni condomino, proporzionalmente alla propria quota, non possa farne uso diretto. Solo in quel caso la maggioranza può disporne l’affitto.
Per concedere in locazione un bene condominiale, è necessaria una delibera dell’assemblea. Le maggioranze richieste variano a seconda del tipo di utilizzo e delle condizioni:
Uso diretto non possibile (come da giurisprudenza, es. Trib. Roma 2025/12930):
Se non è possibile un uso diretto del bene da parte di tutti i condomini (neanche a turni o con frazionamento), è ammessa la locazione a terzi con:
- Maggioranza semplice ex art. 1136, 2° comma c.c.:
- Maggioranza degli intervenuti all’assemblea
- Che rappresentino almeno 1/3 del valore millesimale dell’edificio
Se la locazione comporta modifiche o cambiamento di destinazione d’uso del bene comune:
- In tal caso, è richiesta la maggioranza qualificata:
- Art. 1120 c.c. (innovazioni) o art. 1136, 5° comma c.c.:
- 4/5 dei condomini e
- 4/5 dei millesimi
Attenzione:
- La locazione non può mai violare i diritti dei singoli condomini.
- È buona prassi redigere un verbale dettagliato che indichi i motivi dell’impossibilità dell’uso diretto, così da evitare impugnazioni.
In caso di dubbio, è utile consultare un legale o un amministratore esperto per valutare il singolo caso.
Per una locazione ultranovennale (cioè superiore a 9 anni) di un bene condominiale, si applicano regole più rigorose:
- Necessità dell’unanimità dei condomini
La giurisprudenza (Cass. civ. n. 22235/2004; Cass. civ. n. 2546/2012) è chiara:
Una locazione ultranovennale costituisce un atto eccedente l’ordinaria amministrazione e ha effetti reali (va trascritta nei registri immobiliari), quindi:
- Serve il consenso unanime di tutti i condomini (non basta la delibera a maggioranza).
- In mancanza dell’unanimità, il contratto è inefficace verso i dissenzienti e non può essere trascritto.
Trascrizione nei registri immobiliari
Il contratto di locazione ultranovennale deve essere trascritto per avere efficacia anche verso terzi.
Questo rafforza la necessità dell’unanimità, trattandosi di un atto che incide sulla proprietà comune.
In Conclusione
Per concedere in locazione un bene condominiale oltre i 9 anni:
- Serve delibera unanime di tutti i condomini.
- L’atto va stipulato con forma scritta autenticata e trascritto nei registri immobiliari.
In alternativa, si può stipulare una locazione inferiore ai 9 anni, rinnovabile, con delibera a maggioranza se ne ricorrono le condizioni.
Un contratto di locazione commerciale 6+6 (cioè 6 anni più 6 di rinnovo automatico) per un bene condominiale è considerato atto di straordinaria amministrazione. Ecco le maggioranze necessarie:
Quindi, per un contratto 6+6:
- Alcune tesi sostengono che serva l’unanimità dei condomini, poiché ha effetti ultranovennali, pertanto la semplice maggioranza non sarebbe sufficiente, a meno che si modifichi il contratto limitandolo a massimo 9 anni complessivi.
- Altre tesi, da noi condivise, sostengono che il primo periodo di sei anni sia autonomo rispetto al successivo rinnovo di pari durata. Di conseguenza, il contratto non costituisce un unico periodo dodicennale e non rientra nella categoria dei contratti ultranovennali ai fini del consenso richiesto.”
a cura di Studio Rossi Amministrazioni – Via Bertola 59 – 10122- Torino-info@rossiamministrazioni.com
