1. La Responsabilità Oggettiva (Art. 2051 c.c.)
Il Tribunale ribadisce che il condominio è responsabile dei danni causati dalle parti comuni (come il tetto) a prescindere dalla colpa.
- Il danneggiato deve solo provare: “L’auto era lì, il ghiaccio è caduto dal tetto, l’auto si è rotta” (nesso di causalità).
- Il condominio deve provare: Il caso fortuito, ovvero un evento così eccezionale, imprevedibile e inevitabile da aver causato il danno “da solo”.
2. Il “Fattore Tempo”:
Se il danno avviene durante una bufera senza precedenti, il condominio può sperare nel caso fortuito. Ma se passano troppi giorni:
- L’evento meteorologico non è più una “sorpresa”.
- Il rischio diventa prevedibile.
- Il condominio ha l’obbligo di intervenire (rimuovere il ghiaccio o transennare l’area).
In sintesi: L’inerzia trasforma un evento naturale in una responsabilità civile. L’ordinaria diligenza impone di mettere in sicurezza i beni comuni in un tempo ragionevole.
3. Dire “ha nevicato tanto” non basta più
Si alza il livello della prova richiesta al condominio. Per vincere la causa, non basta citare lo “stato di emergenza” o articoli di giornale. Occorrono:
- Dati scientifici: Rilevazioni pluviometriche e statistiche meteo.
- Prova dell’anomalia statistica: Bisogna dimostrare che quella nevicata era un evento fuori da ogni serie storica, non solo una “brutta giornata”.
Inoltre, si può notare con un tocco di realismo (e forse di amarezza) che i fenomeni estremi sono ormai “drammaticamente prevedibili” a causa della crisi climatica, rendendo quasi impossibile invocare l’imprevedibilità per eventi meteo comuni, per quanto intensi.
Ecco una sintesi dei doveri operativi dell’amministratore per neutralizzare la responsabilità ex art. 2051 c.c.:
1. Azioni Preventive (Prima dell’evento)
L’amministratore non deve attendere la neve per agire. La “diligenza del buon padre di famiglia” impone di:
- Approvvigionamento: Verificare la disponibilità di sale e pale presso il condominio.
- Contratti di sgombero: Stipulare preventivamente contratti o accordi con ditte specializzate per lo sgombero neve e la rimozione ghiaccio dai tetti, attivabili con una semplice chiamata.
- Informazione: Inviare una circolare ai condomini indicando le aree di parcheggio a rischio in caso di nevicate abbondanti.
2. Azioni di Urgenza (Durante e subito dopo)
Il “cuore” della responsabilità sta nella gestione del post-evento. Come visto nella sentenza, il fattore temporale è decisivo:
- Messa in sicurezza (Transennamento): Se non è possibile rimuovere immediatamente la neve dal tetto, l’amministratore deve delimitare le aree sottostanti con nastri segnaletici e cartelli di pericolo. Questo serve a interrompere il nesso causale o, quantomeno, a configurare un concorso di colpa del danneggiato che ignora il divieto.
- Ordine di intervento: Inviare immediatamente una PEC alla ditta incaricata. La prova di aver cercato di attivare i soccorsi può aiutare a dimostrare l’assenza di inerzia.
- Verifica cornicioni e grondaie: Verificare che non si siano formati “stalattiti” di ghiaccio o cumuli instabili che potrebbero cadere su passanti o auto.
3. L’Onere della Prova (Difesa Legale)
Se il danno si verifica comunque, l’amministratore deve aver pronti questi documenti per difendere il condominio:
- Il registro degli interventi: Documentare orario e tipo di intervento (es. “ore 10:00 spargimento sale”).
- Documentazione fotografica: Foto che dimostrino il transennamento dell’area o l’eccezionalità dell’evento.
- Rilevazioni meteo ufficiali: In caso di causa, recuperare i dati Arpa per dimostrare (se possibile) l’imprevedibilità del fenomeno.
a cura di Studio Rossi Amministrazioni – Via Bertola 59 – 10122- Torino-info@rossiamministrazioni.com
