La Cassazione Ribadisce la Regola del Momento della Delibera
Una delle questioni più ricorrenti e delicate nell’ambito dell’amministrazione condominiale e delle compravendite immobiliari riguarda la ripartizione delle spese per interventi di manutenzione straordinaria o innovazione deliberati prima, ma eseguiti (o la cui esecuzione prosegue) dopo la vendita di un’unità immobiliare.
Su tale punto, la giurisprudenza della Corte di Cassazione è intervenuta più volte per definire con chiarezza il criterio di imputazione, un principio che rappresenta un faro per amministratori, venditori e acquirenti.
Il Principio Cardine della Cassazione
La Suprema Corte ha ribadito un principio fondamentale: l’obbligo di contribuire alle spese per le opere di manutenzione straordinaria o per le innovazioni sorge nel momento in cui viene adottata la relativa delibera di approvazione da parte dell’assemblea condominiale.
Nello specifico, è stato affermato che:
Qualora una unità immobiliare sita nel condominio sia alienata dopo la data della delibera di approvazione di alcune manutenzioni straordinarie oppure di innovazioni da apportare allo stabile, le spese inerenti a queste rimangono a carico del condomino che era tale alla data della delibera (Cass. civ. Sez. II, 30 agosto 2025, n. 24236).
Tale responsabilità in capo all’alienante sussiste anche se i lavori sono iniziati (o conclusi) dopo la vendita dell’immobile.
L’irrilevanza della Convenzione tra le Parti
È fatta salva la possibilità di una diversa convenzione stipulata tra l’alienante (venditore) e l’acquirente. Tuttavia, è cruciale sottolineare che un accordo privato di questo tipo, che sposti l’onere economico sull’acquirente, ha effetto solo tra le parti contraenti e non riguarda la gestione condominiale.
In termini pratici, per l’Amministratore di Condominio, il soggetto obbligato al pagamento resta colui che era proprietario al momento della delibera. Sarà poi onere del venditore, in base all’accordo privato con l’acquirente, rivalersi su quest’ultimo.
Implicazioni Pratiche per gli Amministratori
Identificazione del Debitore: L’Amministratore dovrà richiedere il pagamento delle spese straordinarie deliberate prima della vendita (anche se ancora da saldare) all’ex condomino (l’alienante), in quanto titolare dell’obbligo nel momento in cui questo è sorto.
Gestione della Morosità: In caso di mancato pagamento, l’azione legale per il recupero del credito dovrà essere promossa nei confronti dell’alienante.
Dichiarazione Liberatoria : La fornitura della dichiarazione sullo stato dei pagamenti, richiesta in sede di rogito, dovrà tenere conto di questo principio, specificando chiaramente chi è il debitore per le delibere pregresse.
Questo orientamento giurisprudenziale consolida la tutela del condominio e dell’Amministratore, ponendo il momento della delibera assembleare come spartiacque per la determinazione del debitore.
In sintesi:
- Chi era proprietario alla data della delibera deve pagare le spese, anche se vende subito dopo.
- Un diverso accordo tra venditore e acquirente è valido solo tra loro, ma non vincola il condominio.
Un richiamo utile, soprattutto per notai, agenti immobiliari, amministratori e per chi compra o vende casa: attenzione alla data della delibera!
a cura di Studio Rossi Amministrazioni – Via Bertola 59 – 10122- Torino-info@rossiamministrazioni.com
