La questione della legittimità di un apriporta automatico (o di un dispositivo relè) installato sul citofono condominiale a servizio di una singola unità, come ad esempio un ufficio, è un tema dibattuto nel diritto condominiale italiano.
La risposta definitiva dipende da diversi fattori, in particolare dal contenuto del Regolamento di Condominio e dal rispetto dei principi generali sull’uso delle parti comuni. Principio Generale e Giurisprudenza
In linea di massima, l’installazione di un dispositivo che consenta l’apertura automatica del portone d’ingresso tramite citofono, a beneficio della propria unità immobiliare, è considerata una modifica all’uso di una cosa comune (il citofono e il portone).
- Legittimità (in assenza di divieti): Tale modifica è generalmente ritenuta legittima in base all’articolo 1102 del Codice Civile, a condizione che non alteri la destinazione d’uso della cosa comune, non rechi danno alle parti comuni e non impedisca agli altri condomini di farne pari uso.
- Pronuncia della Cassazione: La Corte di Cassazione ha confermato che l’installazione di un sistema di apertura automatica del portone di ingresso tramite i citofoni delle singole unità rientra nelle “modalità di uso dei servizi comuni”. Questo è un punto a favore della liceità dell’intervento.
Fattori che Possono Renderlo Illegittimo
La legittimità viene meno principalmente in due casi:
Divieto nel Regolamento Contrattuale:
Se il Regolamento di Condominio (RdC) di natura contrattuale (accettato da tutti gli acquirenti all’atto del rogito) contiene un divieto esplicito all’installazione di automatismi sulla pulsantiera o sul portone, o se limita in generale le modifiche alle parti comuni per ragioni di decoro o sicurezza, il dispositivo può essere ritenuto illegittimo.
Compromissione della Sicurezza:
Il problema più frequentemente sollevato dai condomini riguarda la sicurezza. L’apertura automatica in orari di ufficio, anche se temporizzata, può essere contestata se è percepita come un modo per “aggirare” il sistema di controllo degli accessi, aumentando il rischio di ingresso di persone non autorizzate nelle parti comuni.
Cosa è necessario fare
Per avere un quadro certo e, se necessario, tutelarsi, è fondamentale:
Verificare il Regolamento:
Controllare se il Regolamento di Condominio (in particolare le clausole di natura contrattuale) contenga un esplicito divieto o restrizioni relative alla sicurezza e all’accesso.
Valutare il Precedente:
Il caso in cui il conduttore ritenga legittima l’installazione in assenza di un divieto, è un chiaro esempio di come la questione si risolva spesso sul piano della mancanza di un divieto esplicito nel regolamento, pur restando la preoccupazione per la sicurezza.
Richiesta di Rimozione:
Se un condomino o il condominio in assemblea ritiene che il dispositivo metta a repentaglio la sicurezza, può richiederne la rimozione. Se il regolamento non lo vieta, l’azione più prudente per il condominio sarebbe adottare una delibera assembleare vincolante (preferibilmente con la maggioranza più qualificata possibile in base al codice e al regolamento) che ne disponga la rimozione o regoli l’uso con orari più restrittivi, basandosi sul principio di tutela del godimento e della sicurezza delle parti comuni.
In conclusione, l’automatismo non è illegittimo di per sé, ma la sua legittimità dipende dal fatto che non sia vietato dal Regolamento Contrattuale e, soprattutto, che non costituisca un oggettivo pregiudizio alla sicurezza e al godimento delle parti comuni da parte degli altri condomini.
Nota Bene: Le informazioni fornite hanno un carattere puramente informativo e non costituiscono in alcun modo consulenza legale. Per una valutazione specifica e definitiva della Sua situazione, si consiglia di consultare un legale specializzato in diritto condominiale.
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