La surroga (detta anche portabilità del mutuo) è l’operazione che ti permette di trasferire il tuo mutuo attuale a una nuova banca che ti offre condizioni migliori (tassi più bassi, passaggio da variabile a fisso o una durata diversa), senza modificare il debito residuo.
1. Come Funziona (I 4 Passaggi Chiave)
1.La ricerca e il preventivo:
Confronti le offerte delle altre banche. Quando trovi una tariffa più conveniente, presenti la richiesta di surroga allegando i documenti del mutuo attuale.
2.L’istruttoria della nuova banca:
La nuova banca valuta il tuo profilo creditizio e invia un perito per verificare il valore dell’immobile. Questo passaggio richiede solitamente dai 30 ai 45 giorni.
3.Il nullaosta della vecchia banca:
Per legge, la tua vecchia banca non può opporsi alla surroga. Entro 10 giorni lavorativi dalla richiesta deve fornire i dati sul debito residuo.
4.La firma dal notaio:
Si firma il nuovo contratto davanti al notaio. La nuova banca paga il debito alla vecchia e tu inizi a pagare le nuove rate con le condizioni migliorate.
2. Quanto Costa? (Spoiler: È Gratis)
Per legge (Legge Bersani), la surroga è completamente gratuita per il cliente.
Costi a carico della NUOVA banca: Spese notarili, spese di istruttoria e spese di perizia dell’immobile.
Costi a carico tuo: L’unico costo reale è la tassa di iscrizione della surroga nei registri immobiliari (la vecchia imposta di bollo), che si aggira intorno ai 50-70 euro.
Nessuna penale: La vecchia banca non può applicarti penali o commissioni per la chiusura anticipata del vecchio contratto.
3. Quando Conviene Farla nel 2026?
Con lo scenario attuale di rialzo dei tassi da parte della BCE, la surroga è uno strumento di difesa. L’infografica sottostante riassume i tre scenari principali in cui la surroga è vantaggiosa.
Come mostra l’immagine, la convenienza si concentra su tre obiettivi:
Scenario attuale
Cosa fare con la surroga
Perché conviene (Vedi Infografica)
Hai un tasso variabile
Passare al Tasso Fisso
Blocchi la rata prima che i prossimi rialzi della BCE la facciano impennare ulteriormente (Pannello 1).
Hai un fisso vecchio e alto
Passare a un Fisso più basso
Se hai stipulato il mutuo in un momento di picco e oggi trovi spread bancari più competitivi (Pannello 2).
La rata è troppo alta
Allungare la Durata
Se hai un debito residuo lungo e vuoi ridurre la rata mensile spalmandola su più anni (es. passare da 15 a 20 anni residui) (Pannello 3).
📌 La regola d’oro del 2026: Come ricordato anche nell’infografica, la surroga conviene davvero se ti mancano ancora almeno 10 anni alla fine del mutuo e se il debito residuo è superiore a 50.000 euro. Se sei vicino alla scadenza, gran parte degli interessi è già stata pagata (ammortamento alla francese) e il risparmio sarebbe minimo.
