Tubazioni in proprietà esclusiva: nessuna presunzione di condominialità
Cass. civ., Sez. III, Ord., 14 novembre 2025, n. 3014
Nel contesto delle controversie condominiali, un tema ricorrente riguarda la titolarità degli impianti idrici e, in particolare, la natura comune o privata delle tubazioni che attraversano unità immobiliari esclusive. La recente ordinanza n. 3014 del 14 novembre 2025 della Corte di Cassazione, Sezione III Civile, offre un’importante conferma in materia.
Il principio espresso dalla Cassazione
La Corte ha ribadito che la presunzione di condominialità prevista dall’art. 1117, n. 3, c.c. non può essere applicata alle parti di impianto che si trovano all’interno dell’appartamento di un singolo condomino. In altre parole, le tubature che rientrano nella sfera di proprietà esclusiva del condomino non possono considerarsi parti comuni, anche se da esse si diramano condutture che alimentano le unità immobiliari di altri condomini.
Implicazioni pratiche
Questo principio ha riflessi molto concreti:
- Se una tubatura si trova all’interno di un appartamento, anche se serve più unità, non è automaticamente condominiale.
- L’eventuale guasto o intervento manutentivo su quel tratto è a carico del proprietario dell’unità in cui si trova, salvo prova contraria.
- Non rileva il fatto che la tubatura sia collegata a una rete idrica condominiale: è decisiva la collocazione fisica all’interno della proprietà privata.
Conseguenze in caso di danni o infiltrazioni
Nel caso di danni causati da perdite provenienti da simili tubazioni, non può ritenersi responsabile il condominio, a meno che non si dimostri che il tratto interessato fa parte dell’impianto comune. La responsabilità e i costi, dunque, restano in capo al condomino proprietario della porzione attraversata dalla tubatura.
Un chiarimento importante in ottica gestionale
Questa pronuncia è particolarmente rilevante per gli amministratori condominiali e i tecnici chiamati a redigere perizie, poiché impone una valutazione non solo funzionale, ma anche spaziale e giuridica dell’impianto. L’identificazione della proprietà esclusiva diventa fondamentale per evitare errori nella ripartizione delle spese e nelle richieste di intervento.
Conclusione
L’ordinanza n. 3014/2025 della Cassazione conferma un orientamento rigoroso: non basta la funzione “comune” per qualificare una tubatura come condominiale. Serve verificare dove è collocata fisicamente. Una decisione che rafforza il principio di rispetto delle proprietà esclusive e richiama i condomini a una maggiore consapevolezza nella gestione delle parti impiantistiche.
In sintesi, la Cassazione stabilisce un principio di chiarezza: la funzionalità a beneficio di altri condòmini non è sufficiente a trasformare in bene comune un elemento dell’impianto che si trova stabilmente e totalmente inglobato all’interno del dominio spaziale e giuridico della singola proprietà esclusiva. La tutela della proprietà individuale prevale, delimitando con precisione l’ambito di applicazione dell’articolo 1117 c.c.
a cura di Studio Rossi Amministrazioni – Via Bertola 59 – 10122- Torino-info@rossiamministrazioni.com
