Lungo il secolo scorso si è assistito a una profonda mutazione nella tecnica costruttiva degli edifici, in particolare per quanto riguarda i solai interpiano. Si è passati da un solaio concepito unicamente come copertura del piano inferiore e sostegno di quello superiore, a una struttura moderna formata da travi e da elementi latero-cementizi, comunemente noti come “pignatte” .In questo modello costruttivo, ormai prevalente nella quasi totalità delle costruzioni moderne, le travi svolgono l’essenziale funzione portante dell’edificio, mentre gli elementi latero-cementizi hanno una funzione tecnica di “alleggerimento dei solai”, dando corpo alla separazione orizzontale tra i piani.
L’Impatto della Riforma del 2012 e l’Art. 1117 c.c. In questo contesto fattuale si inserisce la modifica apportata dalla Legge 11 dicembre 2012, n. 220, all’articolo 1117 del Codice Civile, la disposizione che elenca le parti comuni dell’edificio.
La riforma ha introdotto espressamente nell’elenco anche «i pilastri e le travi portanti». Sebbene la chiara lettera del riformato Art. 1117 c.c. renda evidente la natura comune delle travi portanti, è fondamentale sottolineare come tale natura non sia una novità introdotta dalla Legge del 2012. La legge non avrebbe potuto modificare la titolarità del diritto di proprietà su un bene, trasformando in comune ciò che prima era proprietà esclusiva. L’attribuzione alla proprietà comune di una parte dell’edificio (ovvero l’applicazione del meccanismo attributivo di cui all’art. 1117 c.c.) dipende dall’esistenza di un collegamento funzionale tra quella cosa e tutte le unità immobiliari. È dunque del tutto evidente che il collegamento funzionale tra le travi portanti, contenute nel solaio interpiano, e l’intera struttura dell’edificio sussisteva in tutti i condomini moderni ben prima della Legge del 2012, la quale, su questo specifico punto, non ha fatto altro che prendere atto normativamente di una realtà costruttiva già consolidata. La Distinzione Funzionale e Giuridica del Solaio Ne discende una lettura innovativa e più aderente alla realtà tecnica della ripartizione del solaio interpiano:
- Le Travi Portanti: In quanto inerenti alla struttura portante dell’intero edificio, sono da considerarsi parti comuni e rientrano pienamente nell’alveo applicativo dell’Art. 1117 c.c., che oggi le contempla espressamente.
- Gli Elementi Latero-Cementizi (Pignatte): In quanto aventi meramente funzione di dare corpo alla struttura di separazione orizzontale tra i piani, sono da intendersi come parti in comproprietà dei proprietari esclusivi delle due unità immobiliari l’un l’altra sovrapposte e sono dunque riconducibili all’Art. 1125 c.c.
Resta ovviamente ferma l’applicazione dell’Art. 1125 c.c. per gli strati di rivestimento del solaio: la copertura del pavimento è posta a carico del proprietario del piano superiore, mentre l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto sono a carico del proprietario del piano inferiore.
Sul fronte giurisprudenziale, questa nuova prospettiva ha trovato riscontro. Già la Cass. civ., 17 giugno 2024, n. 16760 mostrava di recepire tale lettura. Più di recente, il Tribunale di Latina, con sentenza del 27 novembre 2025, in una controversia avente ad oggetto l’impugnazione di una delibera condominiale relativa a lavori di ristrutturazione dei solai interpiano, ha affermato con chiarezza che: «la delibera non ha riguardato il solaio quale proprietà individuale, bensì come parte integrante della struttura interna dell’edificio»; e che «non si tratta di una cosa di proprietà esclusiva del singolo condomino ma di un bene che, per la funzione che assolve, rientra a pieno titolo tra i beni comuni». Tali pronunce consolidano il principio secondo cui la funzione portante determina la natura comune della trave all’interno del solaio, distinguendola dagli elementi di alleggerimento e rivestimento che restano soggetti al regime di comproprietà/proprietà esclusiva tra i due condomini sovrapposti.
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