La Legge n. 105/2024, il cosiddetto “Salva Casa”, è stata accolta come la bacchetta magica per sbloccare il mercato immobiliare italiano. Tuttavia, a pochi mesi dal debutto, l’entusiasmo lascia spazio a una realtà normativa frammentata. Se l’obiettivo era snellire i mutamenti di destinazione d’uso, l’analisi dell’Art. 23-ter del Testo Unico Edilizia rivela che per i piani terra e i seminterrati la strada è ancora in salita.
Il regime speciale: un club esclusivo
Non tutti gli immobili possono accedere alle semplificazioni. La norma delinea un perimetro preciso basato sulle zone omogenee del D.M. 1444/1968:
- Zone A (Centri Storici), Zone B (Residenziali sature) e Zone C (Espansione).
- Mutamento limitato tra le categorie funzionali ammesse (residenziale, turistico, produttivo, commerciale).
Se l’immobile si trova fuori da questi confini, il regime di semplificazione decade istantaneamente, riportandoci nel complicato alveo della burocrazia ordinaria.
Il “muro” del piano terra: la palla passa alle Regioni
L’ostacolo principale per chi sogna di trasformare un vecchio magazzino al piano terra in un moderno loft è l’ultimo comma dell’art. 23-ter. Qui lo Stato ha fatto un passo indietro: la decisione sui piani terra e i livelli inferiori (seminterrati e interrati) spetta esclusivamente alla legislazione regionale.
Questo significa che, senza un recepimento o un adeguamento specifico della norma regionale, non esiste alcun automatismo. Come confermato anche dal TAR Liguria con la sentenza n. 1365/2025, i divieti imposti dai Comuni — spesso legati alla sicurezza idraulica o alla tutela del decoro dei centri storici — restano pienamente validi.
Il dilemma delle unità su più livelli
Cosa succede se l’unità immobiliare si sviluppa su due piani, coinvolgendo sia il piano terra che il primo piano? Questo è uno dei nodi più critici. La giurisprudenza sta ancora dibattendo se un divieto localizzato al piano terra possa “contaminare” l’intera operazione, rendendo impossibile la semplificazione anche per i livelli superiori. In assenza di chiarimenti, il rischio di veder respinta la pratica è altissimo.
Stato legittimo e parametri tecnici
Infine, non dimentichiamo il presupposto cardine: lo stato legittimo dell’immobile. Nessuna semplificazione può sanare abusi strutturali preesistenti. Inoltre, anche laddove il cambio d’uso sia concesso, restano intoccabili i requisiti di:
- Igiene e abitabilità (altezze minime, rapporti aeroilluminanti).
- Sicurezza e prevenzione incendi.
- Normative settoriali locali.
In conclusione, il Salva Casa offre sconti interessanti sugli oneri di urbanizzazione e sulla monetizzazione dei parcheggi, ma per i piani bassi non è un “liberi tutti”. Prima di avviare qualsiasi cantiere, il confronto con i regolamenti regionali e comunali resta un passaggio obbligato per evitare spiacevoli ordini di demolizione.
Per approfondire i dettagli tecnici sulle tolleranze costruttive e lo stato legittimo, puoi consultare la Guida aggiornata del Consiglio Nazionale dei Geometri o verificare le ultime circolari esplicative sul Sito del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti.
a cura di Studio Rossi Amministrazioni – Via Bertola 59 – 10122- Torino-info@rossiamministrazioni.com
