Il mercato immobiliare spagnolo è molto attrattivo, ma per un cittadino italiano che desidera acquistare una seconda casa o fare un investimento senza trasferirvisi (mantenendo la residenza fiscale in Italia), le banche iberiche applicano regole diverse.
Comprare in Spagna è sicuro e trasparente, ma richiede una pianificazione finanziaria più prudente rispetto all’Italia. Ecco cosa c’è da sapere per evitare sorprese.
1. I Requisiti: Meno finanziamento, più capitale proprio
Le banche spagnole erogano mutui agli stranieri molto facilmente, ma lo status di non residente fa scattare criteri più rigidi:
- Il limite dell’LTV (Loan to Value): Mentre in Italia (e per i residenti in Spagna) il mutuo copre tranquillamente l’80% del valore dell’immobile, per i non residenti le banche spagnole finanziano solitamente solo il 60% o massimo il 70% del valore di perizia o del prezzo di acquisto. Significa che dovrai avere un acconto iniziale cash pari al 30-40% del valore della casa.
- La durata del mutuo: Se i residenti possono accedere a piani di ammortamento fino a 30 o 35 anni, per i non residenti la durata massima viene spesso accorciata a 20-25 anni. Inoltre, l’età del mutuatario al momento dell’estinzione non può quasi mai superare i 70-75 anni.
- Capacità di rimborso: Il rapporto rata/reddito netto mensile (calcolato sui tuoi redditi italiani documentati) non deve superare il 30-35%. Nel conteggio, la banca spagnola includerà anche eventuali finanziamenti, prestiti o mutui che hai già attivi in Italia.
I primi passi burocratici obbligatori: Per fare qualsiasi operazione dovrai richiedere il NIE (Número de Identificación de Extranjero, il codice fiscale per stranieri) e aprire un conto corrente presso una banca spagnola, operazioni effettuabili anche tramite procura legale senza muoverti dall’Italia.
2. I “Costi Nascosti” (e reali) dell’operazione
Quando compri casa in Spagna con un mutuo, oltre al prezzo dell’immobile devi calcolare un extra-budget compreso tra il 10% e il 15% per coprire imposte e spese accessorie. Alcune di queste voci vengono spesso sottovalutate:
A) Le Imposte di acquisto (Variano a seconda della Regione)
La tassazione cambia molto in base a dove si trova la casa e se è nuova o usata:
- Immobili usati (ITP – Impuesto Transmisiones Patrimoniales): Oscilla tra il 6% e l’11% a seconda della Comunità Autonoma (es. 6% a Madrid, ma ben il 10% in Catalogna o nella Comunità Valenciana).
- Immobili nuovi (IVA + AJD): Sulla casa nuova si paga l’IVA al 10% su tutto il territorio nazionale (tranne alle Canarie dove c’è l’IGIC al 6,5%), a cui si aggiunge l’imposta di bollo AJD (Actos Jurídicos Documentados) che varia dallo 0,5% all’1,5%.
B) Le spese bancarie e professionali
- La Perizia (Tasación): È obbligatoria se richiedi un mutuo. Ha un costo che varia tra i 250€ e i 600€ a carico dell’acquirente.
- Commissioni bancarie di apertura: Molte banche spagnole applicano una commissione di istruttoria (comisión de apertura) per i non residenti che può arrivare fino all’1% del valore del prestito.
- Costi di trasferimento fondi: Attenzione alle commissioni che le banche applicano per emettere gli assegni circolari (cheques bancarios) con cui salderai il venditore davanti al notaio il giorno del rogito. Possono costare dallo 0,2% fino a cifre importanti se non negoziate prima.
- La Gestoria (circa 300€): In Spagna è una figura professionale quasi obbligatoria quando c’è un mutuo. Si tratta di un’agenzia amministrativa incaricata dalla banca per pagare le tasse e iscrivere materialmente l’immobile e l’ipoteca nel Registro della Proprietà.
- Consulenza legale (1% – 2%): Poiché compri in un paese estero, l’uso di un avvocato locale (abogado) che effettui la due diligence sull’immobile (urbanistica e assenza di debiti pregressi) è caldamente raccomandato.
In sintesi: Quanto denaro contante serve?
Se vuoi comprare una seconda casa in Spagna (es. a Valencia o Barcellona) del valore di 200.000 euro, la banca ti concederà un mutuo indicativo del 60-70% (circa 130.000 euro).
Dovrai quindi disporre subito di circa 70.000 euro per coprire la differenza del prezzo d’acquisto, più circa 24.000 euro (il 12% medio di tasse e spese stimate). In totale, l’operazione richiede una liquidità iniziale di circa 94.000 euro.
a cura di Studio Rossi Amministrazioni – Via Bertola 59 – 10122- Torino-info@rossiamministrazioni.com
