Comprare casa è il coronamento di un sogno, ma a volte, dopo il trasloco, la realtà si rivela diversa da come appariva durante le visite. Il caso più comune? Una parete che sembrava perfetta inizia a mostrare macchie di umidità o distacchi di intonaco non appena l’effetto della “vernice fresca” svanisce.
Molti acquirenti pensano che, una volta firmato il rogito, non ci sia più nulla da fare. Non è così. Se il problema era presente ma è stato nascosto, la legge ti tutela.
Il confine tra “visto e piaciuto” e il vizio occulto
Spesso i venditori si difendono dicendo che l’immobile è stato accettato nello stato in cui si trovava. Tuttavia, esiste una differenza fondamentale:
- Difetti palesi: Sono quelli visibili a occhio nudo (una crepa evidente, una macchia di muffa scura). In questo caso, l’acquirente dovrebbe accorgersene con un po’ di attenzione.
- Vizi occulti: Sono problemi strutturali o tecnici (come l’umidità di risalita dalle fondamenta) che non possono essere individuati da un non esperto, specialmente se il venditore ha provveduto a una ritinteggiatura strategica poco prima della vendita.
In questi casi, il venditore è responsabile anche se non ha agito con l’intento di truffare, ma lo è a maggior ragione se ha “truccato” l’immobile per nascondere il danno.
Hai diritto a uno sconto sul prezzo
Quando viene accertata la presenza di un difetto nascosto, la soluzione più comune non è l’annullamento della vendita, ma la riduzione del prezzo.
In pratica, il venditore deve restituire una parte della somma incassata.
Questa cifra viene solitamente calcolata in base a:
- Costi di riparazione: Quanto spenderesti oggi per risolvere o mitigare il problema.
- Minor valore del bene: Quanto vale effettivamente la casa con quel difetto rispetto a quanto l’hai pagata.
Lavori condominiali: cosa deve dichiarare il venditore?
Un altro punto di scontro riguarda i lavori alle parti comuni (facciate, tetto, ecc.).
- Obbligo di informare: Il venditore è tenuto a comunicare la presenza di lavori già deliberati e approvati dall’assemblea. Se tace su spese certe, è in malafede.
- Discussioni preliminari: Se in condominio si è solo “parlato” di fare dei lavori senza prendere una decisione definitiva, il venditore non è legalmente obbligato a riferirlo, poiché non c’è ancora un impegno economico reale.
Come muoversi se scopri un problema
Se entri in casa e trovi una brutta sorpresa, il tempo è il tuo peggior nemico. Ecco i passaggi da seguire:
- Denuncia subito: Per legge, i difetti vanno contestati entro brevissimo tempo dalla scoperta (spesso entro 8 giorni). Invia una raccomandata A/R o una PEC.
- Documenta tutto: Scatta foto dettagliate e, se possibile, chiedi il parere di un tecnico (un geometra o un architetto) che possa certificare l’origine del problema.
- Cerca un accordo: Prima di finire in tribunale, prova a chiedere un rimborso amichevole basato sui preventivi di riparazione.
Ricorda: Il fatto che una casa sia vecchia o vicina al mare non giustifica la presenza di gravi difetti costruttivi “mascherati”. La correttezza nelle trattative è un diritto che non scade con la consegna delle chiavi.
a cura di Studio Rossi Amministrazioni – Via Bertola 59 – 10122- Torino-info@rossiamministrazioni.com
