L’emendamento approvato in commissione Bilancio al Senato introduce modifiche sulle locazioni sotto i 30 giorni rispetto alla normativa vigente e al testo originario della manovra
Il 2026 segna un punto di svolta decisivo per il settore degli affitti brevi in Italia. Con l’entrata in vigore della nuova Legge di Bilancio 2026, il legislatore ha introdotto una stretta significativa volta a contrastare l’uso professionale mascherato da locazione occasionale, riducendo le soglie per l’obbligo di Partita IVA e confermando il sistema a “doppio binario” per la cedolare secca.
Ecco le principali novità operative da quest’anno:
1. Obbligo di Partita IVA dal terzo immobile
La novità più impattante riguarda il limite oltre il quale l’attività di locazione viene considerata imprenditoriale.
- Fino a 2 immobili: È ancora possibile operare come privato cittadino senza Partita IVA.
- Dal 3° immobile: Scatta l’obbligo automatico di apertura della Partita IVA. Precedentemente, la soglia era fissata a quattro immobili; il passaggio a tre unità riduce drasticamente il perimetro della gestione amatoriale.
2. Cedolare Secca: il sistema delle aliquote 2026
La tassazione agevolata non scompare, ma diventa più onerosa per chi gestisce più di un appartamento:
- 21% (Aliquota agevolata): Si applica esclusivamente su un solo immobile a scelta del contribuente per ciascun periodo d’imposta.
- 26% (Aliquota standard): Si applica su tutti gli altri immobili destinati a locazione breve (dal secondo in poi), qualora si rimanga sotto la soglia dell’attività d’impresa.
3. Sicurezza e Identificazione: Codice CIN e obblighi tecnici
Oltre agli aspetti fiscali, dal 2026 sono pienamente operativi gli obblighi legati alla sicurezza e alla trasparenza:
- Codice CIN (Codice Identificativo Nazionale): Ogni struttura deve obbligatoriamente esporre il CIN sia all’esterno dell’edificio sia in ogni annuncio online. La mancanza del codice comporta sanzioni severe fino a 8.000 euro.
- Dotazioni di sicurezza: Tutte le unità devono essere dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili, monossido di carbonio ed estintori portatili a norma.
Riepilogo operativo per i proprietari
| Numero Immobili | Regime Fiscale | Aliquota Cedolare |
|---|---|---|
| 1 Immobile | Privato | 21% |
| 2 Immobili | Privato | 21% su uno / 26% sull’altro |
| 3+ Immobili | Partita IVA Obbligatoria | Regime d’impresa (Flat tax o IRPEF) |
Cedolare Secca: Regole Generali e Vantaggi.
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali per il reddito derivante dagli immobili locati .
Caratteristiche Principali:
- Imposta Sostitutiva: Sostituisce l’Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche (IRPEF) e le addizionali regionali e comunali.
- Esenzioni Fiscali: Non sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente previste per la registrazione, risoluzione e proroga dei contratti di locazione (resta dovuta l’imposta di registro in caso di cessione del contratto).
- Rinuncia all’Aggiornamento del Canone: L’opzione per la cedolare secca comporta la rinuncia, per tutta la durata del regime, alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione, inclusa la variazione accertata dall’Istat (indice FOI).
- Tempistiche per l’Opzione: È possibile scegliere questo regime sia in fase di registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di contratti pluriennali. Se l’opzione non viene esercitata all’inizio, si applicano le regole ordinarie e le imposte di registro e di bollo già versate non sono rimborsabili.
Focus per Affitti Brevi:
La cedolare secca rappresenta un sistema di tassazione semplificato e vantaggioso, particolarmente apprezzato per la gestione degli affitti brevi. Offre un notevole snellimento burocratico e fiscale per chi gestisce strutture ricettive di piccole dimensioni. Tuttavia, è importante considerare che l’espansione dell’attività di locazione per brevi periodi potrebbe, a regime, comportare il passaggio all’ordinario regime fiscale in base alle normative vigenti.
(Si fa presente che la normativa in materia è soggetta a possibili modifiche, come ad esempio i testi di eventuali Disegni di Legge in bozza).
Per gestire correttamente la transizione, puoi consultare i servizi dell’Agenzia delle Entrate o richiedere il CIN tramite il Ministero del Turismo.
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a cura di Studio Rossi Amministrazioni – Via Bertola 59 – 10122- Torino-info@rossiamministrazioni.com
