Il panorama delle locazioni turistiche in Italia sta per cambiare drasticamente. Con l’approvazione della Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025), il governo ha introdotto una stretta significativa sugli affitti brevi, abbassando la soglia che separa la gestione amatoriale da quella imprenditoriale.
Se possiedi più di un appartamento destinato all’affitto breve, ecco tutto quello che devi sapere per evitare sanzioni pesantissime.
La grande novità: la soglia scende a due immobili
Fino al 2025, i proprietari potevano gestire fino a quattro immobili con il regime della cedolare secca senza essere considerati imprenditori. Dal 1° gennaio 2026, la musica cambia: il limite scende a due immobili.
Cosa significa in concreto?
- Fino a 2 immobili: Puoi continuare a gestire le locazioni come privato (regime non imprenditoriale).
- Dal 3° immobile in poi: L’attività si presume svolta in forma imprenditoriale.
Quando scatta l’obbligo di SCIA?
Secondo le recenti FAQ pubblicate dal Ministero del Turismo, la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) diventa obbligatoria non appena si mette a reddito il terzo appartamento.
L’obbligo riguarda:
- Locazioni Brevi: Contratti di durata inferiore ai 30 giorni.
- Locazioni Turistiche: Anche per periodi superiori ai 30 giorni, se la finalità è turistica.
Gli adempimenti per chi supera la soglia
Se gestisci tre o più immobili, non basterà più la semplice dichiarazione dei redditi. Diventano obbligatori:
- L’apertura della Partita IVA.
- La presentazione della SCIA presso lo sportello SUAP del Comune di riferimento.
- Il rispetto dei requisiti di sicurezza (estintori, rilevatori di gas, ecc.).
- L’adeguamento alle normative regionali e comunali sulle strutture ricettive.
Decorrenza e Sanzioni: non farti sorprendere
La norma non è retroattiva, ma si applica a tutte le nuove attività e a quelle già esistenti che, dal 1° gennaio 2026, si troveranno a gestire tre o più immobili.
Attenzione alle multe: La mancata presentazione della SCIA è un’infrazione grave. Le sanzioni amministrative possono arrivare fino a 10.000 euro, oltre al rischio di sospensione dell’attività.
Conclusione
Il 2026 segna la fine dell’era della “gestione semplificata” per chi ha piccoli patrimoni immobiliari diffusi. Se rientri in questa categoria, è fondamentale iniziare a pianificare la transizione verso il regime imprenditoriale per non farti trovare impreparato dai controlli comunali.
a cura di Studio Rossi Amministrazioni – Via Bertola 59 – 10122- Torino-info@rossiamministrazioni.com
