Il 2026 segna un punto di svolta per il Real Estate europeo. Se l’anno scorso parlavamo di “cauto ottimismo”, il sentimento che emerge oggi dalla 23ª edizione del rapporto Emerging Trends in Real Estate: Europe 2026 (a cura di PwC e ULI) è decisamente più pragmatico.
Il settore non sta più aspettando che il mondo torni alla normalità del passato; sta imparando a prosperare in un contesto di transizione strutturale, dove la disponibilità di capitale cresce, ma le regole del gioco sono cambiate radicalmente.
Un Mercato in Transizione: Tra Geopolitica e Pragmatismo
Nonostante l’ombra persistente dei conflitti in Ucraina e Medio Oriente, il 2026 si prospetta come un anno di rinnovata attività. La novità risiede nei protagonisti: la crescita del debito e del capitale proprio è alimentata da family office, individui ad alto patrimonio (HNWI) e fondi di private equity, pronti a colmare i vuoti lasciati dagli investitori istituzionali più tradizionali.
Tuttavia, il panorama è frammentato da due forze contrapposte:
- La Deglobalizzazione: Una preoccupazione esplosa dal 31% al 70% in un solo anno. I governi tendono a dare priorità agli interessi regionali, complicando i flussi transfrontalieri.
- L’Effetto USA: Mentre le politiche tariffarie americane hanno creato incertezza nel 2025, molti analisti prevedono che l’imprevedibilità dell’economia statunitense spingerà i capitali verso il mercato europeo nel corso del 2026.
I Tre Pilastri del Futuro: Demografia, Digitalizzazione e Decarbonizzazione
Il valore di un asset immobiliare non si misura più solo con la metratura o la posizione classica. Il settore sta virando verso asset “secolari” legati ai cambiamenti profondi della società:
- AI e Machine Learning: Il 75% degli operatori dichiara di utilizzare l’intelligenza artificiale nei propri processi aziendali (contro il 51% dell’anno precedente).
- Rischio Climatico: L’83% degli intervistati considera il rischio climatico e l’efficienza energetica criteri fondamentali per accedere ai finanziamenti.
- Settori di Nicchia: Data center, infrastrutture per l’energia rinnovabile e studentati dominano le classifiche di rendimento, superando i segmenti tradizionali come gli uffici.
Top 10 City Index: Dove si investe nel 2026?
Gli investitori oggi cercano liquidità e trasparenza. Questo ha portato a una concentrazione estrema del capitale nelle grandi metropoli europee, che vengono percepite come “porti sicuri” indipendentemente dalle performance economiche dei rispettivi paesi.
Ecco la classifica delle città leader per prospettive di investimento nel 2026:
| Grado | Città | Punteggio | Trend |
| 1 | Londra | 2.66 | ➖ Stabile |
| 2 | Madrid | 2.22 | ➖ Stabile |
| 3 | Parigi | 2.04 | ➖ Stabile |
| 4 | Berlino | 1.82 | ➖ Stabile |
| 5 | Amsterdam | 1.75 | ⬆️ In crescita |
| 6 | Monaco | 1.71 | ⬇️ In calo |
| 7 | Milano | 1.60 | ➖ Stabile |
| 8 | Barcellona | 1.58 | ⬆️ In crescita |
| 9 | Francoforte | 1.58 | ⬇️ In calo |
| 10 | Amburgo | 1.39 | ⬇️ In calo |
“Parigi, Londra e Berlino offrono profondità e trasparenza essenziali per gli investitori istituzionali in un clima di incertezza geopolitica.”
Conclusioni
Il settore immobiliare europeo nel 2026 è un mercato per operatori resilienti. La sfida non è più evitare il rischio, ma gestirlo attraverso la tecnologia e la sostenibilità. Mentre le grandi capitali continuano a dominare, la vera opportunità risiede nella capacità di anticipare le esigenze della “nuova economia”: infrastrutture digitali e abitare flessibile.
a cura di Studio Rossi Amministrazioni – Via Bertola 59 – 10122- Torino-info@rossiamministrazioni.com
