Bisogna versare gli oneri di urbanizzazione per il cambio di destinazione d’uso? Scopri cosa sono, quando sono dovuti e come calcolarli secondo le ultime novità normative.
Gli oneri di urbanizzazione rappresentano un aspetto cruciale nell’ambito delle pratiche edilizie. Cambiare la destinazione d’uso di un’unità immobiliare è una procedura complessa che richiede documenti tecnici, iter burocratici precisi e la richiesta di specifici titoli abilitativi.
Per semplificare la gestione di queste pratiche, è oggi indispensabile l’uso di una piattaforma cloud per la gestione delle pratiche edilizie, che permette di coordinare i documenti e monitorare le scadenze dello studio tecnico.
Cosa sono gli oneri di urbanizzazione?
Gli oneri di urbanizzazione sono contributi finanziari richiesti dal Comune per compensare l’impatto di un intervento edilizio sul territorio. Sono generalmente dovuti in caso di:
- Nuove costruzioni
- Ampliamenti di edifici esistenti
- Ristrutturazioni edilizie
Questi contributi servono al Comune per dotare l’area di infrastrutture o per potenziare quelle esistenti a causa dell’aumento del carico urbanistico generato dall’intervento.
Oneri Primari vs Secondari
| Tipologia | Cosa finanziano |
| Oneri Primari | Strade, parcheggi, fognature, reti idriche/elettriche/gas, illuminazione pubblica e verde attrezzato. |
| Oneri Secondari | Scuole, asili, strutture sportive, centri sociali, culturali e aree verdi di quartiere. |
Il Cambio di Destinazione d’Uso: Quando si Paga?
Il cambio di destinazione d’uso consiste nel modificare la funzione di un immobile (es. da magazzino a residenziale). Secondo l’art. 23-ter del D.P.R. 380/01, il mutamento è considerato “urbanisticamente rilevante” quando comporta il passaggio tra categorie funzionali diverse:
- Residenziale
- Turistico-ricettiva
- Produttiva e direzionale
- Commerciale
- Rurale
Quando scatta l’obbligo di versamento?
Il pagamento è dovuto se il cambiamento comporta un passaggio a una classe contributiva più onerosa. In questo caso, il proprietario deve versare il differenziale tra gli oneri previsti per la nuova destinazione e quelli della destinazione originaria.
Nota Bene: Se il cambio avviene all’interno della stessa categoria funzionale, il mutamento è quasi sempre ammesso e spesso non comporta oneri aggiuntivi, salvo diverse disposizioni dei regolamenti comunali.
Le novità del “Salva Casa” (Legge 105/2024)
Il recente Decreto Salva Casa ha introdotto importanti semplificazioni per favorire il riuso del patrimonio edilizio esistente:
- Cambi d’uso senza opere: È ora possibile procedere con una semplice SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Se non c’è aumento di carico urbanistico, in molti casi non sono dovuti oneri.
- Zone A, B e C: All’interno delle zone urbane consolidate, il cambio di destinazione tra le categorie residenziale, turistica, direzionale e commerciale è sempre ammesso per le singole unità immobiliari.
- Deroga agli standard: Per i cambi d’uso disciplinati dal Salva Casa, non è più obbligatorio il reperimento di ulteriori aree per servizi o parcheggi minimi (standard urbanistici), ferma restando l’eventuale quota di oneri di urbanizzazione secondaria.
Come si calcolano gli oneri?
Il calcolo non è universale ma dipende dalle tabelle regionali e dalle delibere comunali (revisionate ogni tre anni). I fattori principali sono:
- Dimensione e popolazione del Comune.
- Superficie dell’intervento.
- Destinazione di zona (secondo il Piano Regolatore).
- Aumento del carico urbanistico effettivo.
In genere, si moltiplica la superficie utile per il coefficiente ($€/m^2$) stabilito dal Comune per quella specifica categoria.
Titoli abilitativi necessari
A seconda dell’entità dei lavori, dovrai presentare:
- SCIA: Per cambi d’uso senza opere o interventi leggeri.
- Permesso di Costruire (PdC): Per interventi pesanti che stravolgono l’organismo edilizio.
Per evitare errori e sanzioni, è fondamentale utilizzare un software per i titoli abilitativi che guidi il tecnico nella scelta del modello corretto (SCIA, CILA o PdC) e nel calcolo preciso dei contributi dovuti.
a cura di Studio Rossi Amministrazioni – Via Bertola 59 – 10122- Torino-info@rossiamministrazioni.com
