Nel panorama del diritto condominiale, la certezza della comunicazione è il pilastro su cui poggia la validità di ogni decisione assembleare. Recentemente, la Corte di Cassazione, con l’Ordinanza n. 16399 del 18 giugno 2025, ha messo un punto definitivo su una prassi molto diffusa ma rischiosa: la convocazione tramite e-mail ordinaria.
Nonostante la digitalizzazione spinga verso strumenti rapidi, la Suprema Corte ha ribadito che la velocità non può sacrificare la certezza del diritto.
Il caso: il consenso del condomino non basta
Molti amministratori e condomini ritengono che un accordo preventivo o una prassi consolidata (es. “invatemi pure tutto via mail”) possano derogare alle forme previste dalla legge. La Cassazione 2025 ha smentito questa tesi: l’invio tramite posta elettronica semplice non è valido, anche se il condomino ha espressamente accettato di ricevere le comunicazioni in questo modo.
Il motivo è puramente tecnico-giuridico: l’e-mail ordinaria non offre la prova certa della ricezione, né la tracciabilità necessaria a garantire che tutti gli aventi diritto siano stati regolarmente informati.
Le uniche 4 modalità valide (Art. 66 disp. att. c.c.)
L’ordinanza conferma la tassatività dell’articolo 66 delle disposizioni attuative del Codice Civile. Per essere valida, la convocazione deve pervenire entro almeno 5 giorni dall’assemblea esclusivamente tramite:
- PEC (Posta Elettronica Certificata): L’unico strumento digitale con valore legale equiparato alla raccomandata.
- Raccomandata A/R: Il metodo tradizionale che garantisce la prova di consegna.
- Fax: Ancora valido ai fini di legge per la certezza del numero del destinatario.
- Consegna a mano: Con firma per ricevuta sul modulo di consegna.
Le conseguenze: l’Annullabilità delle Delibere
Cosa succede se un amministratore convoca l’assemblea via e-mail ordinaria o tramite messaggi WhatsApp?
La conseguenza è grave: la non conformità della convocazione porta all’annullabilità delle delibere.
Qualsiasi condomino assente, dissenziente o astenuto potrebbe impugnare le decisioni prese (dall’approvazione dei bilanci ai lavori straordinari) entro 30 giorni, creando un danno economico e organizzativo non indifferente al condominio.
Perché questa sentenza è importante?
L’ordinanza n. 16399/2025 tutela la collegialità. Garantire che ogni condomino riceva la convocazione in modo certo assicura che nessuno venga escluso dal processo decisionale. Per gli amministratori, seguire rigorosamente i mezzi previsti dalla legge non è un inutile appesantimento burocratico, ma una protezione contro futuri contenziosi legali.
Conclusione
Il messaggio della Cassazione è chiaro: la prassi non può superare la norma. Se sei un amministratore, è fondamentale aggiornare i database dei condomini richiedendo un indirizzo PEC o procedendo con le raccomandate. Se sei un condomino, assicurati che i tuoi diritti di informazione siano rispettati secondo i criteri di legge.
a cura di Studio Rossi Amministrazioni – Via Bertola 59 – 10122- Torino-info@rossiamministrazioni.com
